马光远增加供地是真正影响房价未来走势的王炸

越来越多的迹象表明这次房地产调控除了限购限贷限离限卖这些短期的降温措施管理层开始回应外界的呼声在增加供应等供给侧加力

4月6日住建部和国土资源部联合签发关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知通知明确规定合理安排住宅用地供应对住房供求矛盾突出房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应通知要求各地根据库存消化周期适时调整住宅用地供应规模结构和时序对消化周期在36个月以上的应停止供地36-18个月的要减少供地12-6个月的要增加供地6个月以下的不仅要显著增加供地还要加快供地节奏

4月7日北京市就在房地产市场扔下了一颗颇具震撼力的王炸?#20445;?#26681;据北京市政府7日批准的北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划计划今后五年北京供应住宅用地6000公顷其中国有建设用地5000公顷集体建设用地1000公顷以保障150万套住房建设需求其中2017年北京计划供应住宅用地1200公顷保障30万套住房建设需求包括产权类住房25万套租赁住房5万?#20303;?#36825;个数字比今年2月份公布的2017年的住宅供地计划610公顷真正翻了一番

为什么说这是王炸?#20445;?/STRONG>

因为土地供应短缺是北京房价2016年暴涨2017年一季度罔?#25628;?#21385;调控?#20013;?#39640;烧不退的根本原因

在土地供应特别是住宅土地供应上北京过去过年欠账太多以商品房住宅用地为例过去五年不仅计划供应数不断调减计划的完成更是不尽如人意

除了2014年完成计划外其他年份计划完成率维持在50%左右2016年更是只完成了103公顷不到计划的15%据北京市国土局的公开数据显示2016年北京土地市场共实现44宗地块成交同比减少66宗地并创造了2004年北京土地市场全面实施?#20449;?#25346;以来的最低点44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米跌至10年来的低谷此外44宗土地出让金合计852.51亿元刷新了4年来的新低其中住宅类用地2016年仅实现成交15宗远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平

同时北京市2月份公布的2017年用地计划计划数又比2016年的计划数少了一半导致房地产市场出现了?#20013;?#30340;?#21482;Q?/P>

关于包括北京在内的一些大城市在土地供应上玩饥饿营销导致的房价暴涨的问题?#20197;?#36807;去多篇文章中一再分析比如同样是一线城市上海2016年上海共推出土地203宗规划建筑面积1650.28万方同比下降15.1%供应?#30475;?#20110;近6年最低全年推出宅地91宗752.78万方同比下降42.1%其中商品住宅用地供应为414.92万方同比下降29.8%已经连续三年下滑

按照房价的基本逻辑货币政策经济周期城镇化进程以及土地供应政策都可能影响对房价的预期过去很多人将房价的高涨归结于货币政策这其实是一个很大的误区

价格本质上是一种预期而导致预期变化的根本原因仍然是供求的基本面为什么在同样货币供应的情况下一线城市和热点城市的房价暴涨而三四线的基本没动根本原因在于供求的基本面不同

包括一线城市在内的热点城市面对旺盛的需求和增加的人口如果不同时增加土地供应一定会出现住房供应短缺的预期而这种预期如果又其他叠加因素比如货币放水房地产政策的刺激等一定会出现惊人的反弹这不仅在中国如此在其他国家也是如此

众所周知中国的土地供应一级市场属于完全的寡头垄断只有一个供应方这?#21482;?#26412;的交?#23383;?#24230;基本等于一定会出现?#23435;?#30340;短缺

?#20197;?#20043;前的文章中也特别提到在中国土地稀缺不假但出现住宅用地短缺纯属人祸在笔者看来土地供应短缺的根本原因土地真的稀少而基本是?#23435;?#35774;置的不合理的土地制度导致的结果

其一地方政府对土地一级市场的垄断在70年的土地使用期限下为了追求土地价值的最大化不但采用了可能产生高价的土地?#20449;?#21334;制度而且?#23435;?#25511;制卖地的时间控制土地供应的规模土地的供应并没有随着建设用地而相应增加反而为了拍出高价而肆意调控拍卖土地的时间

笔者在之前的文章?#34892;?#36807;由于土地一级市场完全控制在地方政府手中地方政府决定什?#35789;?#20505;出让土地出让多少土地出让哪一块土地都是政府说了算

其二土地资源浪费?#29616;ء?#19968;方面是人均土地面积低于全球平均水平另一方面在土地使用上违背基本国情开发商为了收益最大化尽可能的开发别墅或者大户型的高?#24213;?#23429;但高档别墅大户型的住宅意味着单位土地能够满足居住的人口非常之少

三各种?#23435;?#21046;造出来的不同土地的类别更进一步造成土地的短缺看看北京占着大片土地的很多单位看看各地不断新划出的开发区以?#25353;?#23398;城这些工?#23548;?#21830;业用地因为非常便宜地方政府在规划的时候尽量多规划导致了土地的更加紧张从而挤压了住宅用地的空间

别是越到大城市这种?#23435;?#30701;缺的情况会更为?#29616;ء?#22240;此要改变人们对房价的预期根?#26223;?#27861;是增加供应而增加供应的唯一办法就是增加住宅的土地供应平衡供需这是经济学的基本常识也就是说我们现在只是在讲一个常识而已

回到北京5年内6000公顷住宅用地150万套住房对市场的影响上来为什么说这个举动对北京房价的影响之大不容忽视

一是每年30万套的供应?#35789;?#38500;去保障房的部分供应量仍然巨大按照北京市的规划今后五年北京住房建设安排的150万套住房包括产权类住房100万套租赁住房50万?#20303;?#26032;建住房中产权类约占70%租赁类约占30%产权类住房中商品住房约占70%这意味着未来五年北京市每年商品房的供应数为14万套而08年以来北京市每年商品房的成交数最高没有超过14万套的其中2009年12.3万套2010年11.1万套2011年9.1万套2012年12.3万套2013年北京新建商品房成交?#35838;?1.9万套2014年4.6万套2015年10.3万套2016年12.5万?#20303;?#36825;意味着什么如果按照计划供应房子基本够了

二是这次北京市的供地计划除了大幅度增加住宅用地的供应特别是除了国有建设用地还有1000公顷的集体建设用地入市等于引入了竞争机制这是一个很大的亮点也是集体土地未来成为土地市场重要的增量的一个重大突破

第三调整土地供应通过增加供应?#31181;?#25151;价的不会是北京一家根据笔者的?#28010;?#36215;码应该有30家以上的城市都存在?#29616;?#30340;供应不足的问题相信都会在短期内出台新的供地计划

?#27604;?#25105;也看到质疑说不仅要看计划?#20445;?#26356;要看最后完成多少这个问题的确很关键毕?#26500;?#21435;五年北京市的土地供应计划完成的的确?#20063;?#24525;睹但我相信起码2017年的供应应该是有保障的未来几年怎么样的确要看房地产市场的变化?#20197;?#36825;里表达的主要是对通过土地供应?#31181;?#25151;价的认可还是那句话房价的逻辑在改变房地产已经变天

(网络综合)

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